不動産の企画・開発を行うデベロッパーは「街づくり」に携わる魅力的な業界です。今回は、ゼネコンのパートナー的存在であるデベロッパーについてご紹介します。

デベロッパーは、英語で「開発者（developer）」を意味する単語です。

その名の通り、建築・不動産業界において都市開発やマンション、商業施設の開発など、企画・開発を行っている企業がデベロッパーです。
建物を売却することによる売却益や、商業施設のテナント料など、賃貸料を収益とするビジネスモデルが基本となります。

デベロッパーは企業によってもその強みや事業の細かな内容に違いがあり、扱う不動産によって以下のような3つに分けられます。

総合デベロッパー

多種多様な不動産の企画・開発を行う。

専門デベロッパー

住宅・商業施設など、特定の不動産に特化して企画・開発を行う。

公的デベロッパー

都市の再生や地域の基盤整備など、公的な立場から開発を主導する。民間のデベロッパーと協力して開発を行うこともある。

ゼネコンとの違い

デベロッパーとパートナー的な存在であると言われるのが、ゼネコンです。

ゼネコンとは建設工事を請け負い、下請け企業への発注などを行いながら工事全体の管理・統括を行う企業です。
建築物などの完成という最終的なゴールは同じですが、担当する範囲が異なるということですね。

デベロッパーが企画・開発した建設計画をゼネコンに発注し、依頼を受けたゼネコンが工事の進行を行う、といったような関係性であるため、パートナー的な存在だとされています。

デベロッパーの業務は単純な企画開発のみではなく、多岐にわたります。
デベロッパーの主な業務内容は、おおまかに次の5つに分けられます。

土地の取得

まず、開発のための土地の取得（素地取得）です。
不動産会社などからの情報収集や現地の調査により情報を集め、開発に適した土地を探します。

土地の候補が見つかったら見積もりや簡易設計により収支を計算し、利益の見込める土地であれば土地の持ち主に交渉し、土地を取得します。 土地の取得は持ち主によっては粘り強く交渉を行う必要があったりと、難しい場合もあります。
大規模な案件では特に、開発までに多くの時間を要するでしょう。

行政からの依頼による開発の場合には、土地取得を行う必要がないこともありますね。

企画

土地を取得できたら、その周辺の街の環境なども考慮しながら、その土地に合った建築物の企画・開発を行い、設計図に起こしていきます。

企画設計が完了したら、ゼネコンなど建設会社に工事を依頼し、企画を進めていきます。
ゼネコンと協力しながら、設計通りに建設が行われているか、品質を保っているか、工事の管理を行うのもデベロッパーの重要な仕事です。

マーケティング

建築物の事業価値査定のため、マーケティングを行うのもデベロッパーの業務のひとつです。
例えばマンションであれば販売価格を決定し入居者を集めたり、商業施設であればテナント料の決定や誘致など、販売のための細かな戦略を立ててゴールイメージを明確にしてから、事業を開始していきます。

営業販売

事業開始後は、マーケティングに沿った営業活動を行い、販売を行うことになります。
販促や広告活動を行い、購入や入居を決めてもらって賃料などを受け取ることで、初めてデベロッパーの利益になります。

こういったマーケティングや営業販売は、大手デベロッパーでは自社内やグループで行っていることが多いですが、企業によっては外注しているケースも多いでしょう。

建築物の管理

建築物や開発を行った街が完成すればデベロッパーの仕事は終わり、というわけではありません。
住民やテナント事業者とコミュニケーションを取りながら、その建築物や街がより良くなるよう管理・運営を行うのもデベロッパーの仕事です。

大手デベロッパーでは、管理は基本的に自社グループ内の別会社が担っていることが多いでしょう。

続いて、デベロッパーの中でも大手6社の売上や特徴を見ていきましょう。

三井不動産は、オフィスビルや商業施設、ホテルなど総合的に強みを持つ業界最大手のデベロッパーです。

主要開発エリアは東京・日本橋で、東京ミッドタウン（港区赤坂）やコレド室町（中央区日本橋）などを手掛けています。

セグメントごとの売上高を見ても分かるように総合的な強みを持ち、安定した事業基盤を築いています。

現在も東京・日本橋、八重洲、豊洲、日比谷などで再開発を進める三井不動産は、2030年度までの長期方針として「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することを掲げており、スポーツ・エンタメを活かした街づくりやオフィス事業の拡大、またデジタル化社会を支えるデータセンター事業の強化などを新たな事業戦略として発表しています。

1890年に東京・丸の内一帯を購入して開発を進めてきた歴史から、主要開発エリアは丸の内、大手町となっており、代表的な物件として丸ビル（東京都千代田区大手町）や横浜ランドマークタワー（神奈川県横浜市）などがあります。
特に丸の内に関しては多くの不動産を保有しているため、賃貸事業でかなりの強みがあります。

三菱地所はこういったオフィスビル事業を中心に行い、現在は東京・丸の内と隣接する大手町、有楽町でも一体開発を展開しています。

また、海外事業の展開にも積極的なのも三菱地所の特徴の1つで、今後も丸の内をはじめとした国内の再開発、AIなどの最新テクノロジーを活用した新たな事業の展開とともに、アジア・欧州などでの事業拡大を進めていく方針を打ち出しています。

三菱地所の求人（例）

主要開発エリアは新宿で、東京都心部を中心としたオフィスビル賃貸、分譲マンション事業に注力しています。
主力はオフィスビル事業ではありますが、マンションの供給戸数も高く、オフィスビルに依存しない経営体制となっています。

六本木・西新宿エリアをはじめとして再開発も多数行っており、代表的なものですと、泉ガーデンや住友不動産新宿グランドタワーなどの大規模複合開発を行ってきました。
2024年現在も六本木で総延床 100万㎡を超える再開発事業が決定したり、インドでの複合開発を進めるなど、国内外問わず開発事業を行っています。

住友不動産の求人（例）

東急不動産ホールディングスは東急グループの1社で、オフィスビル事業や都市事業、住宅事業、海外事業、小売事業など幅広い領域で事業展開している総合不動産企業です。

主要開発エリアは渋谷で、東急電鉄と組んで渋谷駅周辺を再開発中です。
長期的な経営の方針としても、広域の渋谷圏のエリア価値向上を戦略として打ち出しています。

鉄道系の東急不動産はグループの強みを活かして事業展開しているのも大きな特徴です。
東急プラザやキュープラザなど大規模な商業施設を手掛けており、今後も東急線沿線を中心とした地域一体開発が期待できるでしょう。

東急不動産の求人（例）

主要開発エリアを新宿とする野村不動産ホールディングスは、諸都県を中心に「PROUD」ブランドのマンション・戸建ての供給や、中規模サイズで高級路線のオフィスビル「PMO」など、他社との差別化を図る独自のブランディングを行っています。

オフィスビルや商業ビルの売上高が高い所が多いデベロッパーの中でも、マンションなど住宅事業の割合が高いことが特徴です。 今後は住宅事業の経験を活かしたホテル事業の拡大や、経済成長が見込まれるアジア圏での開発などを重点的に取り組む方針であるとしています。

野村不動産の求人（例）

都市再開発事業、不動産賃貸・管理事業、文化・芸術・タウンマネジメント事業など、多様な事業を展開する総合デベロッパーです。

六本木ヒルズや表参道ヒルズ、虎ノ門ヒルズなど都心に大型複合施設を複数所有しており、そのため営業収益において賃貸管理事業の割合が大きく、安定経営を保っていることが特徴です。

現在も六本木から虎ノ門にかかるエリアすべてを「国際新都心」として新たな経済圏とすることを柱に置き、港区を中心に様々なプロジェクトを手がけています。

デベロッパーは社会情勢に大きく左右される業界です。
近年ではコロナウイルスの流行によるテレワークの広がりなどのライフスタイルの変化や、少子高齢化・人口減少の問題で、オフィスやマンションなどの住宅需要が減少するなどの影響が見られます。

社会情勢に合わせて柔軟に事業展開していく必要があるため、海外事業などに力を入れるデベロッパーも増えているほか、今後は高齢者向けの住宅づくりなども大きなニーズがあるでしょう。

また、各デベロッパー企業が意識しているのが環境問題やSDGsです。
国際的に広がりを見せており、国内でももちろん推進されているため、今後も持続可能性や環境への配慮がなされた事業が増加していくでしょう。

デベロッパー業界は、街づくりや再開発を長期的な計画の下で行う、大規模な仕事の多い業界です。
やりがいもあり高収入が期待できるため非常に人気の業界ですが、その分高いスキルや経験が求められ、業界外からの転職は容易ではないでしょう

デベロッパーでは様々な業務を行うため、求人では総合職や営業などのほか、技術職や建設・土木管理など、専門職の募集も多くあります。
工事自体はゼネコンなどに外注することが基本ですが、不動産に関する知識は必須となり、特に専門職では業界経験があるとより有利になるでしょう。
また、海外事業も行うため、海外で活躍したいのであれば英語力も必須と言えるほど重要なスキルになります。

おすすめの資格

資格は転職に必須というわけではありませんが、スキルを求められるため、その証明のために取得しておくことをおすすめします。 デベロッパーへの転職におすすめなのは、宅地建物取引士（宅建）資格などです。

国家資格である宅地建物取引士は、不動産契約に関する知識を得ることができるため、不動産を扱うデベロッパーでは役に立つでしょう。

不動産取引の際の契約書作成や重要事項説明など、宅地建物取引士を取得していないとできない業務もあり、不動産の取得と販売を行う職種では必須とも言える資格です。

不動産のプロとして信頼を得られますし、不動産業界ではデベロッパー以外でも幅広く使える資格のため、取得を目指してみると良いですね。

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様々な不動産の企画開発を行うデベロッパーは、街づくりには欠かせない業種です。
大規模な仕事も多く、転職先としてもやりがいのある職種でしょう。

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